Algemene info

U wil uw huis verkopen? Met welke kosten dient u rekening te houden?

Bij de verkoop van een woning komt heel wat kijken. Naast het maken van de beschrijving, foto’s en publiciteit, moeten ook heel wat documenten en attesten worden aangevraagd.

Met welke kosten dient u als verkoper rekening te houden? 

Hoe de kosten verdeeld worden is bepaald in het Burgerlijk Wetboek. De wet zegt dat bij een verkoop de kosten van de levering ten laste zijn van de verkoper. Onder deze 'leveringskosten' vallen alle kosten die verbonden zijn aan opzoekingen en/of documenten die nodig zijn om het goed te kunnen of te mogen verkopen. Denk hier bijvoorbeeld aan de kosten van een bodemattest, de kadastrale legger en de stedenbouwkundige inlichtingen. De verkoper kan zijn woning enkel verkopen als hij in het bezit is van bovenstaande attesten. In de meeste gevallen zal uw notaris deze documenten opvragen.

Vervolgens zijn er eventueel ook de kosten voor publiciteit, voor de vastgoedmakelaar, voor het EPC, voor de keuringsattesten van de elektrische installatie en eventuele stookolietank, voor bodem- en saneringsonderzoeken in geval van risicogronden, enz. steeds te betalen door de verkoper. Ook het opvragen van de inlichtingen van de syndicus behoren tot de leveringsplicht van de verkoper en dienen door hem betaald te worden.

Welke kosten worden door de koper gedragen?

De koper zal het grootste deel van de kosten, namelijk de verkooprechten en/of de BTW, de hypotheekrechten, de notariële erelonen en de eigenlijke aktekosten op zich nemen.

Naast deze wettelijke regeling, is het ook mogelijk dat koper en verkoper hiervan afwijken. Ze kunnen dus perfect overeenkomen dat kosten, die normaal ten laste van de verkoper zijn, door de koper betaald worden. Ontstaat er hierover toch onenigheid, dan zal de wettelijke regeling worden toegepast.

Het is dus belangrijk om steeds alle kosten goed op te lijsten en duidelijk te vermelden wie zal instaan voor de betaling. Zo kunnen discussies achteraf vermeden worden. Immers, goede afspraken maken goede vrienden!

Wil u hierover graag meer info? Aarzel niet mij te contacteren en ik help u graag verder!

De nieuwe richtlijnen omtrent de registratierechten vanaf 1 januari 2022

Goed nieuws voor wie een huis of appartement wil kopen. De Vlaamse Regering stelde nieuwe richtlijnen die interessant kunnen zijn voor uw aankoop. Deze nieuwe richtlijnen zijn van kracht sinds 1 januari 2022.

• Aankoop enige gezinswoning

De registratierechten bij de aankoop van de enige eigen woning bedragen nog maar 3% in plaats van 6%. Dit betekent dat wie in Vlaanderen een huis koopt van bijvoorbeeld 300.000 euro, nog maar 9.000 euro (3%) registratierechten betaalt in plaats van 18.000 euro (6%).

De meeneembaarheid wordt afgeschaft, met een overgangsperiode van twee jaar. De meeneembaarheid zorgt ervoor dat reeds betaalde registratierechten verrekend kunnen worden bij een nieuwe aankoop.

T.e.m. 31 december 2023 heeft u de keuze tussen:

• ofwel het nieuwe 3%-tarief zonder mogelijkheid van meeneembaarheid
• ofwel het huidige 6%-tarief met toepassing van meeneembaarheid

• Aankoop tweede woning

Voor de aankoop van een tweede woning stijgen de registratierechten van 10% naar 12%. Dit standaardtarief geldt zowel bij de aankoop van een 2^e, een 3^e, … woning, maar ook bij het verwerven van een bouwgrond, niet-residentieel vastgoed (winkel, kantoor, …).

Deze nieuwe richtlijnen gelden sinds 1 januari 2022. Kopers die al een compromis tekenden voor een enige woning in 2021 en waarvan de akte verlijdt in 2022 zullen toch kunnen genieten van de verlaagde registratierechten. De aktedatum wordt namelijk gebruikt als ijkpunt.

Kopers die in 2021 investeerden in een andere woning bovenop hun enige woning zullen nog kunnen genieten van de 10% registratierechten, ook al verlijdt de akte pas in 2022. De compromisdatum is hier het ijkpunt.

Voor een 1ste enige woning wordt dus de aktedatum gebruikt als ijkpunt, voor een 2^de, 3^de, … woning wordt de compromisdatum gebruikt als ijkpunt.

Wil u hierover graag meer info? Aarzel niet mij te contacteren en ik help u graag verder!

Van plan om je woning te verkopen? Vergeet niet te denken aan het asbestattest. Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht voor alle verkoopoverkomsten die ondertekend worden waarvan de bouw dateert van voor 2001. Dit geldt ook voor de wederzijdse verkoopbeloften die in de praktijk vaak voorkomen. Is er geen verkoopovereenkomst, maar meteen een verkoopakte? Dan geldt de verplichting voor de verkoopakten die verleiden vanaf 23 november 2022.

De verplichting geldt ook voor de schenking van een woning, maar niet voor woningen die via een erfenis overgaan. De verplichting geldt trouwens niet alleen voor woningen, maar ook voor andere gebouwen zoals kantoorruimtes, overheidsgebouwen…

Het attest moet aanwezig zijn bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst.

Wat is een asbestattest?

Het asbestattest is een verkorte neerslag van een asbestinventaris, die wordt opgemaakt door een gecertificeerde asbestdeskundige. Concreet wordt eerst nagaan of er al dan niet een nog geldige asbestinventaris aanwezig is. Indien er een asbestinventaris aanwezig is, zal OVAM het asbestattest eenvoudig uit de OVAM-databank kunnen genereren.

Wanneer is een asbestattest verplicht?

Een asbestattest is verplicht als:

• u eigenaar bent van een gebouw of een deel van gebouw (vb. een appartement)
• en het gebouw(deel) is gebouwd voor 2001,
• en de oppervlakte van het gebouw(deel) 20 m² of meer is
• en het gebouw(deel) toegankelijk is,
• en u het gebouw(deel) verkoopt of schenkt (erfenissen vallen hier niet onder).

Wie maakt zo een attest op?

Het zijn speciaal opgeleide asbestdeskundigen (‘asbestdeskundige inventarisatie’) die de asbestinventarisatie van woningen voor hun rekening nemen. Het asbestattest vertelt meer over de asbestveiligheid van een woning. Asbest is immers een gevaarlijke stof die opgebouwd is uit kleine vezels die – ingeademd – aanleiding kunnen geven tot ernstige longaandoeningen. Asbest werd vroeger vaak in woningbouw gebruikt (tot het verboden werd). Hierdoor is het nog steeds in veel gebouwen terug te vinden. Het asbestattest is tien jaar geldig.

Hoe gebeurt de inspectie?

De asbestdeskundige bekijkt tijdens de inspectie de asbestverdachte materialen. Hij beoordeelt hun toestand en hun risico. Bovendien adviseert hij je ook over de materialen die best weggenomen worden en over de verwijderingsmethode. Verhuur je de woning? Breng je huurder(s) op de hoogte van het bezoek. In principe zal de deskundige tijdens de inspectie geen zaken demonteren of afbreken om ingesloten materiaal op te sporen. Lokale, kleine beschadigingen om een monster te kunnen nemen voor het labo kunnen wel.  Zorg er wel voor de deskundige een vrije toegang heeft tot alle risicovolle plaatsen.

De asbestdeskundige zal vervolgens al de gegevens invoeren in een specifieke digitale databank. De OVAM zal op basis daarvan een attest afleveren, die de deskundige je vervolgens bezorgt.

Hoe lang is een asbestattest geldig?

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is 10 jaar of tot er een recenter asbestattest wordt opgesteld. In sommige gevallen kan een kortere geldigheidstermijn toegekend worden. Dat is het geval wanneer er een beperking was tijdens het onderzoek, waardoor de asbestdeskundige niet het ganse inspectiegebied heeft kunnen onderzoeken.

Het EPC-attest? Wat is het en wat houdt het in?

Het energieprestatiecertificaat (EPC) is een document dat aangeeft wat het geschatte energieverbruik van een woning of appartement is. Het certificaat wordt opgemaakt door een erkend en gecertifieerd energiedeskundige zodat de kandidaat koper of huurder een idee krijgt van de energiezuinigheid van de woning. Zo vind je op het EPC informatie over hoe goed de woning geïsoleerd is, welke beglazing aanwezig is, hoe zuinig de verwarming is en de installatie voor warm water, ... De energiescore die vermeld staat in het energiecertificaat geeft weer hoeveel het geschatte energieverbruik per jaar bedraagt. De energiescore is een kengetal dat wordt uitgedrukt in kWh/m² (kilowattuur per jaar per vierkante meter). Hoe lager het getal, hoe energiezuiniger de woning. De energiescore wordt weergegeven op een gekleurde balk zodat je aan de kleur (lopend van groen naar rood) direct kan zien of de woning energetisch goed presteert of niet. Een woning met een lage score (in het groen) presteert dus goed. Op het EPC staan ook aanbevelingen om de gebouw(eenheid) energiezuiniger te maken.

De verkoper of verhuurder is verplicht om in advertenties (online, offline, via een makelaar, ...) de energieprestatie van de wooneenheid te vermelden met de energiescore of het EPC-label (van A+ tot F).

Een EPC is verplicht bij verkoop en dient opgemaakt te zijn per wooneenheid dat autonoom kan functioneren (residentiële gebouwen). Hiermee worden woningen, studio’s, studentenflats, appartementen, vakantiewoningen, service flats en sociale woningen bedoeld. Ook studentenkamers moeten bij verhuur over een EPC beschikken. Wanneer de badkamer en keuken worden gedeeld dan kan er voor de gehele woning een EPC worden opgemaakt. Is de kamer voorzien van een eigen badkamer, keuken en toilet dan wordt deze ruimte gezien als aparte wooneenheid en moet het EPC specifiek voor deze kamer worden opgemaakt. Bij verkoop of verhuur van woningen zonder verwarming is een EPC ook verplicht. Sinds 1 januari 2022 moet bij verkoop het EPC voor een bestaande woning zijn opgemaakt in 2019 of later en is een EPC ook verplicht voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, zoals bijvoorbeeld de traphal. Zo kan de huurder of potentiële koper een inschatting maken van de energiezuinigheid van het gehele gebouw. De verplichting geldt voor gebouwen met minstens twee appartementen.

In volgende gevallen bent u niet verplicht om een EPC te kunnen voorleggen: vakantiewoningen met een huurovereenkomst die minder dan 2 maanden loopt, serviceflats met een dagprijs zonder huurovereenkomst, onbewoonbaar verklaarde wooneenheden en woonboten. Als de verkoop of verhuur van een wooneenheid bijvoorbeeld tussen familieleden onderling geregeld wordt (d.w.z. zonder publieke reclame) of als een deel van de eigendom verkocht wordt, dan is een EPC ook niet verplicht.

Wil u hierover graag meer info? Aarzel niet mij te contacteren en ik help u graag verder!

De keuring van uw elektrische installatie. Wat houdt dit in?

Defecten in een elektrische installatie kunnen brand of elektrocutie veroorzaken. Daarom moet u uw elektrische installatie verplicht laten controleren. Tijdens de controle wordt nagegaan of uw elektrische installatie voldoet aan de voorschriften van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI). De controle moet door een erkend controleorganisme worden uitgevoerd bij elke:

• ingebruikstelling (voordat u de installatie in gebruik neemt)
• elke belangrijke wijziging of uitbreiding van de reeds bestaande installatie
• een verzwaring van de reeds bestaande aansluiting
• de verkoop van een woning met nog een oude installatie.

Als je elektrische installatie werd afgekeurd en u wil uw woning verkopen, wat nu? U kan uw woning nog steeds verkopen, zolang de gebreken aan je installatie niet gevaarlijk zijn. Wel zal het negatief keuringsverslag bij het ondertekenen van de akte door de notaris aan de koper overhandigd worden. De koper heeft vanaf de datum van de koop 18 maanden de tijd om de gebreken aan te pakken, en de installatie te laten herkeuren.

Wil u hierover graag meer info? Aarzel niet mij te contacteren en ik help u graag verder!

Wanneer valt een verkoop onder het BTW-stelsel?

Een 'nieuwe' woning kan onder het BTW-stelsel verkocht worden. Wanneer wordt een woning als 'nieuw' beschouwd? De ouderdom van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikname. Dat is de datum waarop zij voor de eerste maal bewoond of gebruikt werd. Een woning is nieuw wanneer zij uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of de eerste inbezitneming wordt geleverd.

Wil u hierover graag meer info? Aarzel niet mij te contacteren en ik help u graag verder!

Wat geeft het kadastraal inkomen weer?

Het kadastraal inkomen van een onroerend goed is het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar van een onroerend goed, na aftrek van alle kosten, zoals geschat door de administratie van het kadaster en voor meerdere jaren vastgelegd. Het is aldus de administratie van het kadaster die op basis van de netto-huurwaarde op een bepaald referentietijdstip, door vergelijking met een aantal referentiepercelen met overeenstemmende omvang, ligging, aard, afwerking, enzovoort, het kadastraal inkomen van een bepaald perceel vastlegt. Tot op heden wordt als referentietijdstip het jaar 1975 genomen.

Wil u hierover graag meer info? Aarzel niet mij te contacteren en ik help u graag verder!